전세사기피해자에게는 보금자리론 특례가 있다
전세사기피해자로 결정된 사람은 일반 보금자리론과 다른 특례조건을 적용받을 수 있다. 한국주택금융공사는 전세사기피해자용 보금자리론에서 주택가격·소득·한도·LTV·DTI 등에 별도 기준을 두고 있다. 피해주택을 낙찰받거나 다른 주택을 구입하는 과정에서 필요한 장기 고정금리 자금을 지원하는 취지다.
일반 보금자리론 자격이 안 된다고 전세사기피해자 특례도 자동으로 불가능한 것은 아니다. 반대로 피해 사실만 주장한다고 특례가 적용되는 것도 아니다. 법에 따른 전세사기피해자 결정과 상품별 증빙요건을 충족해야 한다.
일반 보금자리론보다 주택가격 기준이 넓을 수 있다
한국주택금융공사의 특성별 상품안내에는 전세사기피해자 대상 주택으로 9억원 이하 공부상 주택 및 일정한 주거목적 오피스텔이 안내돼 있다. 일반 보금자리론의 6억원 이하 주택 기준과 차이가 있다.
피해주택을 경·공매로 낙찰받는 경우와 신규주택을 구입하는 경우 한도계산 방식도 다를 수 있다. 상품안내에는 대출한도 최대 4억원, 낙찰주택은 일정 범위에서 낙찰가액 기준, 신규주택은 주택가격의 일정 비율 이내 등의 기준이 제시돼 있다.
DTI와 우대금리도 특례가 있다
일반 보금자리론은 DTI 최대 60%가 기본이지만 전세사기 관련 특례에서는 DTI 최대 100% 이내 기준이 안내된다. 또한 전세사기피해자에게는 우대금리 1.0%포인트가 적용되는 조건이 있다.
9월 보금자리론 금리 기준으로 일반 아낌e-보금자리론은 만기별 연 4.90~5.20%이고, 전세사기피해자 등 최대 1.0%포인트 우대대상은 최저 연 3.90~4.20% 수준이 안내됐다. 다만 실제 금리는 신청방식과 만기에 따라 달라진다.
최대한도가 실제 승인액은 아니다
정책대출의 최대 4억원이라는 숫자는 모든 피해자가 4억원을 받을 수 있다는 뜻이 아니다. 주택가격, 담보가치, 기존 부채, 신용정보, 자금용도, 심사결과 등에 따라 실제 가능금액은 줄어들 수 있다.
특히 낙찰주택을 취득할 때는 잔금납부기한과 대출실행일을 맞추는 것이 중요하다. 경매·공매 절차는 일반 매매보다 일정이 촉박할 수 있으므로 낙찰 후 대출을 알아보기보다 입찰 전 상담을 받는 편이 안전하다.
기존 대출 상환용도도 확인해야 한다
전세사기피해자로 결정되기 전에 피해주택을 낙찰받기 위해 이미 주택담보대출을 이용했다면 일정 요건 아래 보금자리론 상환용도를 활용할 수 있는 경우가 있다. 기존대출의 채무자와 새 보금자리론 채무자 관계 등 세부조건을 확인해야 한다.
상품 구조가 복잡하기 때문에 단순 인터넷 계산만으로 실행가능성을 확정하지 않는 것이 좋다. 한국주택금융공사 상담과 취급 금융기관의 심사를 함께 진행해야 한다.
피해자가 신청 전에 준비할 것
전세사기피해자 결정문 등 자격증빙, 경·공매 관련 서류, 주택가격 자료, 소득·부채 자료를 미리 정리한다. 낙찰을 계획 중이라면 예상대출액보다 낮은 금액이 승인되는 상황까지 고려해 자기자금 여유분을 둔다.
전세사기피해자 특례는 일반 대출보다 완화된 조건이 있지만 원금과 이자를 장기간 상환해야 하는 주택담보대출이라는 점은 같다. 피해회복이 목적이더라도 월 상환가능액을 넘는 차입은 피해야 한다.
검증 메모: 한국주택금융공사의 일반·특성별 보금자리론 상품안내와 9월 금리자료를 교차확인했다. 특례 최대한도를 확정 승인액으로 오해하지 않도록 반대 검증했다.
경·공매에서는 대출 외 현금도 필요하다
낙찰대금만 준비하면 끝나는 것이 아니다. 취득세, 법무비용, 명도비용, 수리비 등 추가지출이 생길 수 있다. 피해주택 상태가 좋지 않다면 예상보다 큰 수리비가 필요할 수도 있다. 따라서 가능한 대출한도를 전부 낙찰가에 쓰지 말고 부대비용과 비상자금을 별도로 남겨두는 것이 좋다. 피해회복 과정에서 또 다른 유동성 위기가 생기지 않도록 전체 비용을 계산해야 한다.
상담은 입찰이나 계약 전에 받는 편이 낫다
특례대출은 서류와 심사에 시간이 필요할 수 있다. 경·공매 입찰일이나 일반 매매계약을 먼저 확정한 뒤 대출 가능금액을 확인하면 잔금일에 자금이 부족해질 위험이 있다. 가능한 한 계약 전 한국주택금융공사와 취급은행에 본인의 피해자 결정상태, 예상 주택가격, 기존부채를 알리고 사전상담을 받는 것이 좋다. 사전상담 금액도 최종 승인액은 아니므로 자기자금 여유분은 필요하다.
출처 및 참고자료
https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_01_02.do
https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_01_01.do
https://hf.go.kr/ko/sub05/sub05_04_05.do?articleNo=600503&mode=view