스트레스 DSR은 무엇인가
DSR은 차주의 연간 원리금상환액을 연소득으로 나눠 상환능력을 보는 지표다. 스트레스 DSR은 변동금리 대출을 이용하는 동안 금리가 오를 가능성을 반영해 실제 대출금리보다 높은 가상의 스트레스 금리를 적용해 한도를 계산하는 제도다.
중요한 점은 스트레스 금리가 실제로 고객에게 부과되는 이자율은 아니라는 것이다. 예를 들어 스트레스 금리 1.5%가 적용된다고 해서 은행이 실제 대출금리에 1.5%포인트를 더 받아가는 것이 아니다. 미래 금리상승 위험을 반영해 DSR 계산상 원리금 부담을 더 크게 잡는 방식이다.
왜 대출한도가 줄어들 수 있나
같은 소득과 같은 실제 대출금리라도 DSR 계산에 더 높은 가상금리를 넣으면 연간 원리금상환액이 커진 것으로 계산된다. DSR 규제한도가 같다면 그만큼 새로 받을 수 있는 대출원금이 줄어들 수 있다.
따라서 주택구입을 계획하는 사람은 집값과 LTV만 보고 자금계획을 세우면 부족할 수 있다. 본인의 기존 신용대출, 자동차대출, 기타 부채가 DSR 계산에 어떤 영향을 주는지도 확인해야 한다.
3단계 스트레스 DSR은 어디에 적용되나
금융당국은 3단계 스트레스 DSR을 은행권과 제2금융권의 DSR 적용 가계대출로 확대했다. 신용대출은 총 잔액이 1억원을 초과하는 경우 스트레스 DSR이 적용되는 기준이 안내돼 있다. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출과 기타대출이 함께 영향을 줄 수 있다는 뜻이다.
지역과 대출종류, 시점에 따라 적용되는 스트레스 금리와 비율이 달라질 수 있다. 특히 지방 비규제지역 주택담보대출에는 한시적 완화가 적용된 시기가 있어 오래된 기사만 보면 현재 기준과 혼동할 수 있다. 실제 신청일의 금융위원회 공지를 확인해야 한다.
대출 전 무엇을 줄이는 것이 효과적인가
DSR 때문에 한도가 부족하다면 기존 부채를 단순히 잔액 순서로 갚기보다 연간 원리금상환액에 미치는 영향을 봐야 한다. 만기가 짧은 신용대출은 같은 잔액이라도 DSR 부담이 크게 계산될 수 있다. 어떤 대출을 먼저 상환해야 한도가 얼마나 늘어나는지는 은행의 사전심사를 통해 확인하는 편이 정확하다.
카드론, 신용대출을 주택계약 직전에 추가로 받는 행동은 자금조달계획에 영향을 줄 수 있다. 계약금을 낸 뒤 예상보다 주담대 한도가 적게 나오면 잔금 마련이 어려워질 수 있으므로 계약 전에 보수적으로 한도를 확인해야 한다.
고정금리를 선택하면 무조건 DSR이 유리한가
스트레스 DSR은 금리유형에 따라 적용방식이 달라질 수 있어 고정형이나 주기형 대출이 변동형보다 한도 측면에서 유리한 경우가 있다. 그러나 대출상품 선택은 DSR만으로 결정할 문제는 아니다. 실제 적용금리, 고정기간, 중도상환수수료, 향후 금리변동 위험을 함께 봐야 한다.
한도가 조금 더 나온다는 이유만으로 총 이자비용이 더 큰 상품을 선택하면 장기적으로 손해일 수 있다. 필요한 대출금액과 감당 가능한 월 상환액이 먼저다.
주택계약 전에 해야 할 계산
첫째, 기존 모든 대출의 잔액과 월 상환액을 정리한다. 둘째, 은행에서 스트레스 DSR을 반영한 예상 주담대 한도를 조회한다. 셋째, 실제 금리가 1~2%포인트 더 오르는 상황에서도 월 상환이 가능한지 별도로 계산한다. 넷째, 취득세·중개보수·이사비 등 주택가격 외 비용도 현금으로 남긴다.
DSR은 은행이 빌려줄 수 있는 최대한도를 정하는 규제일 뿐, 가계가 실제로 감당할 수 있는 안전한 대출액과 동일하지 않다. 규제한도까지 모두 빌리는 것이 합리적이라는 뜻도 아니다.
검증 메모: 금융위원회의 3단계 스트레스 DSR 안내와 상반기 운영방향 자료를 대조했다. 스트레스 금리가 실제 대출이자에 추가된다는 대표적 오해를 반대 검증했다.
DSR 계산 전에 신용대출 만기도 보자
같은 3,000만원 신용대출이라도 남은 기간과 상환방식에 따라 연간 원리금 부담이 다르게 계산될 수 있다. 주택구입 직전에 단기 신용대출을 받았다가 예상보다 주담대 한도가 크게 줄어드는 사례가 생길 수 있는 이유다. 대출 상담을 받을 때 단순 총부채금액뿐 아니라 각 대출의 금리, 만기, 상환방식을 함께 제출하고 사전한도를 확인하는 것이 좋다. 계약 이후 한도를 확인하는 순서는 위험하다.
출처 및 참고자료
https://www.fsc.go.kr/no040101?cnId=2741
https://fsc.go.kr/po010101/85824
https://www.fsc.go.kr